창원무동신도시 전경
국토교통부 원희룡 장관은 내·외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위에 대해 엄정하게 관리해 나간다는 원칙 아래, 그 동안 사각지대에 놓인 외국인 부동산 거래에 대한 현황 파악과 투기성·불법성 거래를 차단할 대응체계 마련을 지시하였다.
이에 국토교통부는 6월 24일부터 법무부, 국세청, 관세청 등 관계기관과 함께 외국인의 투기성 부동산 거래에 대한 기획조사를 최초로 실시할 계획이라고 밝혔다.
그간 국토교통부는 주택·토지라는 한정된 자원에 대해 투명하고 공정한 시장질서를 확립하고 실수요자를 보호하기 위하여 실거래 신고 위반행위에 대한 조사를 강화해 왔으나, 부동산 취득과 관련해 자국에서 대출을 받는 등 내국인보다 상대적으로 자유로운 일부 외국인들의 부동산 투기에 대해서는 관리가 제대로 되고 있지 않아 사각지대라는 지적이 많았다.
실제로, 그간 외국인에 의한 주택 거래건수는 전체 거래량의 1% 미만으로 낮은 편이지만, 최근 집값 상승기에 매수건수가 지속적으로 증가*하였고, 외국인의 주택 매집(1인 최대 45채 매수), 미성년자의 매수(최저연령 8세), 높은 직거래 비율(외국인간 거래의 47.7%) 등 이상징후가 계속 포착되고 있는 실정이다.
* 주택 매수 : (’17) 6,098건→ (’18) 6,757건→ (’19) 6,676건→ (’20) 8,756건→ (’21) 8,186건
이에 따라, 부동산 시장의 공정한 거래질서 확립을 위하여 외국인 부동산 투기에 대해서도 내국인과 동일하게 엄정한 잣대를 적용하여 면밀히 들여다볼 계획이다.
참고로, ‘외국인의 투기성 주택거래 규제’는 새정부 인수위의 국민 정책제안 선호도 투표(국민제안센터, ’22.4)에서 4위를 차지하고, 국정과제*로 채택될 만큼 국민적 관심이 큰 사안으로, 국토교통부는 외국인의 부동산 시장교란행위 단속을 위해 처음 실시하는 이번 실거래조사와 함께, 외국인 투기 예방과 효과적 대응을 위한 제도적 장치도 관계부처와 함께 마련해 나갈 계획이다.
* 국정과제 2-7 : “주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현”
[1. 외국인의 투기성 부동산 거래 기획조사]
이번 기획조사는 외국인 거래량이 급증한 지난 ’20년 이후부터 금년 5월까지 전국에서 이루어진 20,038건의 ‘주택’ 거래(분양권 포함)를 중심으로 업·다운계약, 명의신탁, 편법증여 등 투기성 거래*가 의심되는 1,145건에 대하여 1차로 실시할 예정이다.
* 주요 투기의심거래 및 중점 조사사항 예시
① 미성년자 매수 → 편법증여 등
② 외국인간 직거래 → 명의신탁, 다운계약 등
③ 동일인의 전국 단위 다회매수 → 가격 띄우기 등
④ 갭투기 및 임대사업 자격 위반 → 명의신탁, 비자규정 위반 등
⑤ 신고가 및 초고가주택 거래 → 허위신고, 해외자금 불법반입, 편법대출 등
또한, 외국인이라는 특수성을 고려해 체류자격·주소지 등 정보를 보유한 법무부, 불법 외환거래를 단속하는 관세청 등과 협력하여 진행하게 된다.
적발된 위법의심행위는 국세청·금융위·지자체 등 관계기관에 통보해 탈세·대출 분석, 과태료 부과 등을 조치토록 하고, 특히 해외 불법자금 반입이나 무자격 비자로 부동산을 임대하는 등 ｢외국환거래법｣ 및 ｢출입국관리법｣ 위반사항에 대해서는 관세청·법무부에 통보하여 조치토록 하는 등 엄중 대응할 방침이다.
이번 조사는 올해 9월까지 4개월간(필요시 연장) 진행하며, 10월 중(잠정) 조사결과를 발표할 예정이다.
앞으로 정부는 외국인의 ‘토지’ 거래까지 조사 대상을 확대해 나가는 한편, 외국인 투기에 대한 지속적인 모니터링 체계를 갖추고, 이상동향 포착 시에는 추가 조사도 실시할 계획이다.
[2. 외국인 투기성 부동산 거래 예방 및 대응방안]
최근 일부 선진국을 중심으로 외국인의 부동산 취득에 대한 규제가 강화*되고 있는 추세이며, 우리나라도 부동산 시장 안정화와 공정과 상식의 원칙에 입각하여 내국인 역차별 논란 해소가 시급한 만큼, 국토교통부는 외국인의 투기성 부동산 거래에 대한 대응체계를 마련하고 관련 통계를 정비하는 등 제도개선을 적극 추진할 계획이다.
* 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등에서는 외국인의 주택 취득 시 세금 중과, 사전 승인제 등 도입
먼저, 그간 외국인의 토지 보유 및 거래에 대한 통계는 관리하고 있었으나, 외국인의 주택 보유현황에 대한 통계가 없어 투기적발에 한계가 있었다. 이에 국토교통부는 대법원 건축물 등기자료와 건축물 대장, 실거래자료 연계를 통해 내년부터 외국인 주택보유 통계를 생산*할 계획이다.
* 통계생산 용역(’22.3∼진행중)→시범생산(’22.4분기)→국가통계 승인·공표 추진(’23.1분기)
또한, 외국인의 투기적 거래 행위에 효과적으로 대응하기 위해 외국인 부동산 투기가 우려되는 경우 시·도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정하여 거래허가구역을 지정*할 수 있도록 금년 중 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 개정도 추진한다.
* (예시) 인천광역시장이 OO구에 대해 외국인·외국법인이 주택이 포함된 토지를 취득하고자 하는 경우 허가를 받아야 하는 허가구역으로 지정 가능
아울러, 임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격이 불명확하여 이를 해소하기 위해 임대사업자 등록이 가능한 비자종류를 명확*하게 하는 내용으로 금년 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정도 추진한다.
* 임대사업자 등록 가능 비자를 거주(F2) 일부, 재외동포(F4), 영주(F5), 결혼이민(F6)으로 제한
한편, 외국인의 부동산 거래 불법행위에 대한 체계적인 대응을 위하여 국토교통부는 법무부, 국세청, 관세청 등 유관기관 간 협력 체계 ‘외국인 부동산 유관기관 협의회’를 구축하고 6월 21일 첫 회의를 개최하였다.
첫 회의에서는 외국인 부동산 거래 관련 제도 및 투기성 부동산 거래 예방 및 대응방안에 대해 논의하였다.
관계부처는 공정과세 원칙이 지켜지고 우리 국민이 역차별 받지 않도록 다주택을 보유한 외국인도 소득에 상응하는 세금을 성실하게 납부하도록 유도하는 제도적 장치를 적극 검토하기로 했다.
또한, 출처가 불분명한 자금으로 고가주택을 매수하는 등 외국인의 투기가 의심되는 거래와 관련된 자료는 관세청 등 관계기관과 정기 공유하여 불법행위를 엄정 단속하기로 하였다.
국토교통부는 이외에도 거주지가 불명확한 외국인의 특성을 감안, 조사의 실효성 확보를 위해 비거주 외국인의 부동산 취득 시 국내 위탁관리인 지정 및 신고 의무화, 자금조달계획서 제출대상 확대* 등 제도개선사항을 검토하고, 불법행위가 적발된 외국인에 대한 출입국 제한 등 다양한 제재방안도 강구할 계획이다.
* (예시) 비거주 외국인의 경우 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 여부와 관계없이 주택 취득 시 자금조달계획서 제출을 의무화하는 방안 등 검토
국토교통부 진현환 토지정책관은 “이번 실거래 기획조사가 부동산 시장 안정화와 내국인 역차별 논란 해소를 위해 외국인 부동산 거래 전반에 대한 관리체계를 점검하는 계기가 될 수 있도록 하겠다”라고 강조하면서, “기획조사와 더불어 외국인의 투기성 거래 규제를 위한 제도개선 사항도 조속히 추진하고, 보완이 필요한 사항은 면밀히 살펴보는 등적극 대응해 나가겠다”라고 밝혔다.
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