일상생활에서 한두 번쯤 겪게 되는 중요한 법률행위 중 하나로서 부동산과 관련된 계약을 들 수 있다. 계약은 사람이나 조직체 사이에서 서로 지켜야 할 의무에 대하여 글이나 말로 정하여 두거나 그런 약속이다.
이와 같은 법률행위로서는 매매ㆍ임대차 ․ 고용 등의 채권 관계를 성립시키는 행위가 대표적이라 할 수 있다.
그런데 이런 중요한 계약을 부동산 지식이나 전문가의 자문없이 무등록, 무자격의 불법 중개업자 말만 믿고 계약을 하고서는 큰 낭패를 본 경우가 허다하게 발생한 데 대해 매우 안타깝게 생각한다.
필자가 공인중개사사무소를 개설한 이후 전화나 방문한 고객들로부터 받은 상담 중 부동산거래를 잘못해 억울함을 하소연하는 분이 믿어지지 않을 만큼 많다는 사실에 놀라지 않을 수 없었다.
그 분들의 공통점은 도시지역이 아닌 읍․면지역에서 무자격, 무등록자 또는 지인의 소개로 부동산거래를 했다는 점이다. 부동산 매매계약이나 임대차계약은 물건을 사고파는 것과 달리 그 금액이 클 뿐만 아니라 한 번 사거나 팔면 이를 되돌리기가 어렵고 잘못 되었을 경우 큰 경제적 손해를 입게 마련이다.
그렇다면 우리는 이런 중요한 부동산 관련 계약을 어떤 경로나 절차를 거쳐 이루어져야 안전한지를 다시 한번 살펴볼 필요가 있다.
첫째, 내가 의뢰하고자 하는 사무소가 시,군,구청에 등록된 공인중개사무소인지를 확인해야 한다. 간단한 확인은 사무소 주간판에 “OO 공인중개사 사무소”라는 표시가 되어 있는 사무소다. 더욱더 확실한 방법은 국가 공간 정보포털에서 검색해 보면 된다.
만약, 등록된 공인중개사사무소가 아닌 사람의 소개로 계약이 완료된 후 가격담합, 다운(down)계약, 업(up)계약, 부당한 소개료 요구, 권리상 문제점 등이 발생했을 경우 책임질 사람이 없다는 사실이다.
물론 계약의 방법에는 당사자 간 책임을 전제로 직거래 또는 지인 등의 소개로 계약을 하는 데는 어떠한 제한도 없다.
시장에서 물건을 구입할 때 제작회사 이름이 명시된 제품을 구입할 것인지, 아니면 출처 불명의 제품을 구입할건지 선택의 문제와 다를 바 없다. 다만 부동산거래에 있어서 안전하고 신뢰할 수 있느냐, 중개에 대한 책임과 의무가 제도적으로 보장이 되어 있느냐의 문제이다.
둘째, 매도인(임대인), 매수인(임차인), 공인중개사 3인이 한자리에서 청약과 승낙이 원만하게 성립되면 공인중개사가 계약서를 직접 작성하고 3인 모두 서명․날인해야 한다.
이때 매수인 등은 등기사항전부증명서와 건축물 대장 등 공부를 미리 열람해 보아야 한다. 이들 확인 서류는 공인중개사로 부터 제시해 주도록 요청할 수도 있다.
만약 매도인 등이 직접 계약에 참여하지 않고 대리인이 올 경우 본인이 직접 발행한 인감증명서를 첨부한 위임장을 받거나 위임사항을 공인중개사로부터 확인해야 한다.
셋째, 작성한 계약서류가 사실과 같은지 꼼꼼히 확인해야 한다. 매수인이나 임차인 측에서는 실제로 지급하는 금액과 계약서에 기재된 금액이 일치 하는지, 계약서에 3인의 서명․날인이 빠지지 않았는지. 공인중개사는 계약이 완료되면 직접 부동산거래계약 신고를 해야 하며, 중개보수를 받으면 현금영수증 발행 등 법적으로 지켜야 할 책임과 의무가 있으며, 중개사고가 발생했을 경우를 대비해 보험에 가입되어 있다.
넷째, 계약금, 중도금, 잔금, 보증금, 차임 등 거래대금을 지급하기 전 등기사항전부증명서를 한 번 더 확인한 후 권리변동이 없음을 확인하고 매도인 등이 제시한 은행 계좌에 입금해야 한다.
간혹 매도인 등이 현금지급을 요구할 경우 영수인의 성명, 주민등록번호, 주소, 휴대전화번호 등 인적사항을 명확하게 기재한 현금영수증을 받되 입회인을 두는 게 만일의 경우를 대비하는 방법이기도 하다.
계약서를 작성한 후 잔금일에 계약서를 다시 작성해야 한다는 요구가 있을 경우 그 사유를 상세히 알아봐야 한다. 단순한 오탈자 수정이 아닌 주요 내용을 바꾸는 경우가 있을 수 있다. 이미 계약된 사항이니 별 문제가 없다고 도장을 맡기는 순간 정말 문제가 있을 수 있으니 조심해야 한다.
공인중개사사무소의 경우 계약서, 중개대상물확인․설명서, 개인정보동의서, 공제증서, 영수증을 ‘한방프로그램’을 통해 작성되기 때문에 정확하고 신뢰가 가도록 전산화 되어 있다.
마지막으로 계약서 등 관련 서류를 잘 챙겨 보관해야 한다. 챙겨야 할 서류는 계약서, 중개대상물확인․설명서, 공제증서, 현금영수증 등이다.
그 외에도 등기가 완료되면 매수인 등은 등기필정보 및 등기완료통지서(등기필증)를 잘 보관해 두어야 한다.
매도인의 경우 양도소득세 신고 때 증빙자료로 제출해야 하고, 매수인의 경우 취득 후 문제 발생시 이의를 제기할 근거가 되며 또, 매도할 경우 양도소득세 신고자료가 되기 때문이다.
위와 같이 부동산거래를 할 경우 반드시 확인하고 지켜야 할 사항인 만큼 주변에서 무등록, 무자격자 또는 지인이 거래를 부추기는 경우에도 현혹되지 말고, 반드시 등록된 공인중개사사무소를 통해 자문을 받거나 중개의뢰를 함으로써 부동산거래사고로 인한 재산상 손해나 권리행사에 걸림돌이 되는 위험을 사전에 예방하는 길임을 전하고 싶다.
(한국공인중개사협회 창녕군지회 둥지공인중개사/행정사사무소 신수기 대표)
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